IMMEUBLE TEBIO - CANAL ATELIER D'ARCHITECTURE ET DE DESIGN

ENTRETIEN AVEC PATRICK RUBIN - architecte et fondateur de Canal atelier d’architecture et de design

En 2017, l’agence Canal atelier d’architecture et de design publiait le manifeste « Construire réversible ». Mai 2023, elle obtient un permis de construire sans affectation précise pour le bâtiment TEBiO, qui va sortir de terre dans le quartier de l’Ars, la ZAC de Saint-Jean-Belcier. Quelles ont été les conditions de ce passage de la théorie à la pratique ?

Patrick Rubin : À la suite de cette parution, le ministre chargé de la ville et du logement d’alors, Julien Denormandie, nous a soumis l’idée de candidater à un appel à manifestation d’intérêt lancé par trois entités publiques, notamment l’établissement public d’aménagement (EPA) Bordeaux-Euratlantique dont le directeur était à ce moment-là Stéphan de Faÿ, (directeur général de Grand Paris Aménagement depuis décembre 2020, NDLR). En septembre 2018, nous avons été désignés lauréat innovateur pour notre proposition de conception des bâtiments structurellement réversibles dans le cadre d’un permis de construire sans affectation préalable de destination. Entre-temps, Valérie Lasek (directrice générale de Bordeaux- Euratlantique, NDLR) a pris le relais de cette opération en disant : « Je veux absolument faire ça sur les terrains de la ZAC Saint-Jean-Belcier ! », située dans le périmètre d’une opération d’intérêt national.

Il aura fallu sept années entre l’appel à manifestation d’intérêt et l’obtention du permis de construire. Comment expliquer un délai aussi long ?

P.R. : Uniquement par la lenteur des services ! Et c’est normal car il fallait faire de la pédagogie avec tous les services instructeurs. Nous avons dû présenter trois dérogations relatives aux règles, la première étant de ne pas indiquer de destination unique à la construction ; la deuxième, le décalage des obligations fiscales à 90 jours après l’affectation des bâtiments au moment de la réception et, en troisième lieu, l’adaptation du dispositif de sécurité incendie. Et le plus gros choc est venu des pompiers. Nous avions tout prévu, bien entendu, conjugué deux règlements de sécurité, habitat et bureaux, pourtant complètement différents. Mais ils nous ont fait remarquer : « Si cet immeuble est en feu la nuit, comment sait-on à quel étage on dort et à quel étage on travaille ? Ça va être la panique pour nos sapeurs-pompiers ! » Nous avons finalement réglé ce problème assez facilement en installant une détection incendie autant pour le bureau que pour le logement. Mais le temps de discuter ce point nous a fait perdre quelques mois.

Pouvez-vous détailler les dérogations relatives à la destination du bâtiment et l’obligation fiscale ?

P.R. : L’État, représenté par Valérie Lasek, a accepté sur son sol d’avoir un bâtiment hybride au titre du permis d’innover, la loi Elan de 2018. Pour cela, Valérie Lasek a signé un permis de construire qui n’a jamais existé avant ! Sur le Cerfa de demande de permis, vous êtes obligé de cocher une seule case, pas deux. Nous avons placé une accolade face aux cases « bureau » et « logement » et ajouté la mention « et/ou ». Et cela n’a pas de prix, parce qu’un promoteur, un financier, peut à tout moment passer de bureaux à logements, sans déposer de modification de permis. C’est énorme ! À Paris et dans les grandes métropoles, il faut plus d’un an pour obtenir un permis. Bordeaux-Euratlantique a produit une étude de vérification de l’atteinte de résultats satisfaisants aux objectifs poursuivis par les règles auxquels la demande de permis de construire du projet TEBiO souhaite déroger. Ce document, qui a reçu un avis favorable, accompagne le permis de construire et n’est donc pas opposable. Quant à la dérogation qui concerne l’obligation fiscale, dans la mesure où la redevance fiscale diffère selon qu’il s’agit de logements ou de bureaux et comme nous ne saurons pas avant le jour de la déclaration d’achèvement de travaux quelle sera l’affectation, il est impossible de la régler, comme il est demandé, au moment de l’obtention du permis. Nous avons obtenu de payer ces redevances 90 jours après que le bâtiment aura été réceptionné. C’est une trésorerie un peu reculée. C’est bien pour l’investisseur, moins bien pour le Trésor public…

Quid des principes d’une architecture réversible mis en oeuvre ?

P.R. : Le dénominateur commun d’une architecture réversible est la structure poteaux-dalles, avec une hauteur sous plafond de 2,70 mètres pour le bureau et pour le logement. Pourquoi 2,70 mètres ? Parce que c’est mieux pour la lumière et la respiration dans un logement. Et cela suffit pour des bureaux puisque l’on supprime les faux plafonds que nous remplaçons par des faux planchers dans lesquels passent les fluides. L’autre point important est que les espaces soient traversants. Pour cela, le bâtiment ne doit pas mesurer plus de 13 mètres d’épaisseur. À Bordeaux, elle est ramenée à 10,5 mètres. Ce procédé constructif va nous aider à accueillir des fonctions très différentes. Et c’est aussi un gain de temps pour le chantier. Ici, nous réduisons de deux mois la durée du gros oeuvre. À l’agence, nous travaillons beaucoup sur la rénovation des bâtiments en nous appuyant sur des systèmes industriels. Aussi, nous ajoutons l’industrialisation de certains des éléments techniques. Notre idée est de faire entrer dans les appartements des « composants », des box en kit préfabriqués, réalisés en bois que nous avons développés avec l’entreprise Malvaux. Réalisés hors site, ces box, qui contiennent notamment les salles de bains, peuvent ainsi être facilement déplacés d’un endroit à un autre à l’intérieur du bâtiment puisque toutes les circulations verticales sont rejetées à l’extérieur.

Cela évoque les salles de bains de Charlotte Perriand aux Arcs…

P.R. :Nous sommes allés voir ce qui se passe du côté de l’architecture navale. À Saint-Nazaire, on arme les paquebots avec des bulles complètement constituées en atelier, toutes intégrées, fluides compris, préfabriquées en atelier. Nous reprenons ici ce même principe. C’est effectivement dans le même esprit que les coques de Perriand mais ultra-performantes thermiquement et acoustiquement. Ce qui veut dire que ce n’est pas la peine de napper le bâtiment dans sa totalité avec des carters et de la laine de roche… Tout ce qui fait le marché de nombreux entrepreneurs, qui deviennent des mastodontes.

Si l’on se penche sur le bâtiment lui-même, quelles ont été les modifications apportées au projet théorique de bâtiment réversible ?

P.R. : L’idée d’une barre de 60 mètres de long que nous avons développée dans le manifeste était théorique puisqu’on n’avait pas de terrain, aucune contrainte. À Bordeaux, on nous a attribué un terrain qui n’était pas très grand. Nous avons donc brisé cette barre en deux tourelles qui reposent sur un socle, un rez-de-chaussée actif dans lequel est installée une crèche qui restera de façon permanente. Les tourelles sont unifiées par des zones intermédiaires extérieures qui ont plusieurs avantages. D’une part, elles permettent de concentrer les ascenseurs, escaliers et réseaux au centre du bâtiment. D’autre part, elles offrent de la surface pour des « fabriques », des pièces de 50 mètres carrés où peuvent s’installer, sans avoir à déclarer quelconque modification, une petite start-up qui monte, deux jeunes architectes qui se lancent, une famille qui remonte du sud-ouest et qui s’arrête pour rendre visite à des amis qui habitent dans l’immeuble mais qui ne peuvent pas les loger… C’est « la pièce en plus », un espace collectif multifonctionnel qui appartient au gérant et qui peut être réservé pour une période plus ou moins longue. 24 heures, six mois, un an… On peut imaginer une société qui remporte un gros contrat et qui embauche pour un mois une équipe. Il peut la faire « déborder » sur le ponton dans ses « fabriques ». Une des évolutions est le passage à 20 % – au lieu des 30 % théoriques – des éléments à modifier dans le cas d’un changement d’affectation. Nous avions établi cette évaluation en changeant les portes et les fenêtres. Pour TEBiO, nous avons directement installé de grandes fenêtres compatibles avec l’une ou l’autre des fonctions. Les plateaux sont complètement libres. Et on peut y installer des petites chambrées, des grands logements, un hôtel, des bureaux, des activités. Il reste à installer l’équipement intérieur. Pour créer un plateau de bureaux, il suffit de dérouler des tables, des sièges et des ordinateurs. Quand cela devient du logement, on partitionne un des plateaux – il y en a deux à chaque étage – en T2, T3 ou T4.